La divisione tra coniugi della casa familiare in comproprietà: alle Sezioni Unite spetterà decidere quando il diritto di assegnazione della casa coniugale incide sul valore dell’immobile

IL CASO.

A seguito di separazione personale dei coniugi, la casa coniugale in comproprietà degli stessi veniva assegnata alla moglie, ivi convivente con i figli.

Successivamente, si instaurava tra i medesimi coniugi un giudizio di divisione avente ad oggetto il predetto immobile.

Il procedimento di divisione si concludeva con l’attribuzione dell’intero immobile alla moglie che ne aveva fatto richiesta, con determinazione dell’ammontare del conguaglio a favore dell’altro coniuge.

Contro tale decisione del Tribunale di Roma, la moglie proponeva appello, dolendosi del fatto che, nella determinazione del conguaglio, non si era tenuto conto della diminuzione di valore conseguente al fatto che l’immobile era gravato, sia pur a suo favore, di un diritto di assegnazione.

La Corte di Appello di Roma confermava la sentenza di primo grado, osservando che “in occasione della divisione tra coniugi dell’immobile in loro comproprietà già adibito a residenza familiare, l’assegnazione del relativo godimento ad uno dei condividenti, disposta dal giudice della separazione personale, non possa incidere sulla determinazione del valore di mercato, qualora l’immobile venga attribuito in proprietà esclusiva al coniuge titolare del diritto di godimento sullo stesso”.

Contro tale decisione della Corte di Appello di Roma, la moglie proponeva ricorso per Cassazione, evidenziando che il diritto derivante dall’assegnazione dell’immobile disposta in sede di separazione dei coniugi sopravvive alla divisione ed è opponibile ai terzi acquirenti quanto all’altro coniuge, precludendo tanto agli uni quanto all’altro, fino alla perdita di efficacia del provvedimento, di godere dell’immobile.

LA DECISIONE. Con ordinanza interlocutoria n. 28871-21, depositata in data 19 ottobre 2021, la seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha trasmesso il ricorso al Primo Presidente per l’eventuale rimessione alle Sezioni Unite, ritenendo che la questione oggetto di contrasto “è di rilevante interesse pratico, presentandosi in molti casi di divisione giudiziale di un immobile in comproprietà tra coniugi che, in sede di separazione o di divorzio, abbia formato oggetto di assegnazione al coniuge affidatario della prole”.

E’ frequente, infatti, che i coniugi acquistino pro-quota la proprietà dell’immobile destinato a casa familiare. Successivamente, in caso di separazione o divorzio, il Giudice può assegnare l’immobile, già casa familiare, al genitore convivente con i figli minori o maggiorenni, ma non ancora economicamente autosufficienti.

Determinatasi tale situazione (immobile in comproprietà, con diritto di assegnazione a favore del genitore convivente con i figli), uno dei due comproprietari o entrambi possono avere interesse allo scioglimento della comunione immobiliare avente ad oggetto la casa familiare.

Nell’ipotesi in cui si instauri un procedimento divisionale tra i due coniugi comproprietari, si possono verificare due ipotesi: a) l’immobile viene attribuito in proprietà esclusiva al coniuge assegnatario della casa familiare, con conguaglio a favore dell’altro comproprietario; b) l’immobile viene attribuito in proprietà esclusiva al coniuge non assegnatario della casa familiare, con conguaglio a favore dell’altro comproprietario.

Nella determinazione del conguaglio, si deve tener conto della diminuzione del valore dell’immobile derivante dalla presenza del diritto personale di godimento sull’immobile a favore del genitore ivi convivente con i figli?

Se il bene viene assegnato in proprietà esclusiva al coniuge non titolare del diritto di godimento e quindi al coniuge che ha rilasciato la casa coniugale, non vi è dubbio che il conguaglio sarà proporzionalmente diminuito, essendo rilevante la diminuzione del valore del cespite gravato dal diritto di assegnazione della casa familare a favore dell’altro coniuge.

Nel caso in cui il bene venga assegnato in proprietà esclusiva al coniuge già titolare del diritto di assegnazione, in quanto ivi convivente con i figli, la risposta al predetto quesito non è invece univoca, essendo emersi due opposti orientamenti giurisprudenziali ed un dibattito dottrinale, “con posizioni anche molto divaricate” (cfr. Ordinanza in commento).

Un primo orientamento, partendo dal presupposto che l’assegnazione della casa familiare mira esclusivamente alla tutela dei figli e non del coniuge affidatario, nega che il coniuge assegnatario possa far valere il proprio diritto di godimento al fine di ridurre l’ammontare del conguaglio, in quanto si “realizzerebbe una indebita locupetazione a favore del medesimo coniuge affidatario, potendo egli, dopo la divisione, alienare il bene a terzi senza alcun vincolo e per il prezzo integrale” (cfr. Ordinanza in commento). Ed, invero, nel caso in cui l’intero cespite venga attribuito in proprietà esclusiva al coniuge già assegnatario, viene meno il diritto personale di godimento che ne determinava il deprezzamento.

L’altro diverso orientamento sottolinea, al contrario, il fatto che l’assegnazione della casa coniugale rappresenta un vincolo (opponibile anche ai terzi) che oggettivamente comporta una riduzione del valore della proprietà, che incide anche a sfavore del coniuge assegnatario, come dei suoi aventi causa, “fino a quando il provvedimento non sia eventualmente modificato, sicchè nel giudizio di divisione se ne deve tener conto indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all’uno o all’altro coniuge ovvero venduto a terzi” (cfr. Ordinanza in commento).

In sostanza, essendo l’assegnazione dell’immobile posta a tutela esclusiva della prole ed, in particolare, alla conservazione del loro habitat domestico, tale vincolo è opponibile anche al coniuge assegnatario convivente con i figli che, sotto tale profilo, si trova nella medesima situazione del coniuge non assegnatario o del terzo, finchè il provvedimento di assegnazione non viene modificato e/o revocato.

Spetterà quindi alle SS. UU. stabilire se, “in sede di divisione di un immobile in comproprietà di due coniugi legalmente separati, già destinato a residenza familiare e, per tale ragione, assegnato, in sede di separazione, al coniuge affidatario della prole, occorra tenere conto della diminuzione del valore commerciale del cespite conseguente alla presenza sul medesimo del diritto di godimento del coniuge affidatario della prole pure nel caso in cui la divisione si realizzi mediante assegnazione a quest’ultimo della proprietà dell’intero immobile, con conguaglio in favore del comproprietario”.

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